关于美国房地产的土地所有权
发布时间:2014-7-30 12:25:24     
 

    在美国购买了房地产,是否拥有土地的所有权?如果有的话,是否有年限或其他限制?
         
美国的国土面积982万平方公里,只有大约三分之一归政府所有,其余均为私人财产。   

在美国购买的房地产,通常说的都是土地和地上建筑等不动产,业主对它们拥有永久产权,可以作为遗产由后代继承,也可以捐赠或出售。在许多地方,业主每年要向地方政府交纳房地产税,用做当地中小学教育和其他方面的经费。房地产的价值会随着市场波动,业主如果将房屋出租的话,在报税时可以用建筑物的折旧冲抵收入,但是历史趋势来看,美国房地产会持续升值。
         
土地作为房地产的一部分,业主拥有它的产权,地表和地下的自然资源除非有法律规定,通常也都是业主的财产。
         
单门独户房产的情况比较简单,业主直接拥有房屋与土地的产权。自从1960年代以来,联邦、州以及地方政府出于环境保护等方面的考虑,对于私人土地上的野生动植物和其他环保事项可能制定有相关的法律法规,业主需要了解并遵守。


    以西雅图市为例,如果业主的地块位于环境保护的敏感地区,例如陡坡、野生动物栖息地和湿地等,在未经许可的情况下,不得砍伐任何林木或者破坏地表植被。在其它尚未开发的土地上,除非经专业人员鉴定具有危险,不得砍伐直径6英寸(7.5厘米)以上的树木。如果地块已经开发,除非经过鉴定有危险,不得砍伐任何具有历史、生态或美学价值的树木,其他直径6英寸以上的树木一年内砍伐不得超过3棵。尚未利用的土地业主打算开发,则在申报批准建房的地段管制相对宽松,但是也必须符合该市的绿色评估标准,尽可能对环境加以保护和美化。

          
一般来说,如果房产位于统一规划开发的社区,而且居民组织有小区业主管理委员会,则大家共同拥有对涉及公共领域事务的管理权,表现为具有法律效力的小区建筑规范与章程。例如有的居民小区对房屋的外观式样和颜色有严格的规定,不得随意增添附加建筑,甚至连邮箱的颜色规格和门牌号码等都需要符合标准。

        
至于公寓房屋,一般的公寓业主与单门独户一样拥有自己单元的房屋产权,至于公共区域例如大楼前厅、走廊和电梯楼梯间、非付款购置的公共停车位以及健身房休闲设施等,包括公寓楼的地皮,则属于所有住户共有。美国还有很多地方有合作公寓,它们表现为所有业主组成的非营利公司,每个业主购买的是相应于自己单元的该公司股份,所以其土地权利也是表现为股份形式,其它方面与公寓没有实质的区别。

         
美国私有土地的地下资源,通常也是属于业主所有,但是其权利可能与地上建筑分开,所以在那些矿藏丰富的地区购买地产时,要特别注意是否包括地下资源的权利。在这方面,几乎所有的州都有相应的法律加以规范。

          
地表与地下资源捆绑在一起的地产,在美国被称为单纯费率房地产fee simple estate)。100多年前在俄克拉何马、得克萨斯以及美国南部海湾地区发现大量石油,企图发财的人们纷纷涌入投资黑金,连带使得地产交易复杂化,人们开始将地表和地下资源分别出售。

 

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